La calefacción central forma parte de los elementos comunes de las comunidades de propietarios. Un servicio que, en ocasiones, es motivo de conflictos a los que tiene que hacer frente los presidentes de la comunidad y los administradores de fincas. Por eso, es recomendable saber cómo se controla la calefacción central en comunidad y quiénes toman las decisiones al respecto ya que su gestión y mantenimiento pueden generar dudas respecto a las responsabilidades legales de la comunidad.
Hoy por hoy, no existe una ley que regule el uso de la calefacción central en las comunidades de propietarios, pero podemos encontrar una serie de normas básicas de funcionamiento que se recogen en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
- División de gastos: los gastos de la calefacción central deben ser repartidos entre los propietarios en función de su coeficiente de participación en la comunidad.
- Decisiones sobre la calefacción central: los horarios de encendido y apagado, la temperatura de la calefacción, el presupuesto necesario para su funcionamiento, cualquier modificación o mejora del sistema, etc. Toda decisión que esté relacionada con la calefacción central de la comunidad debe aprobarse, por mayoría, en junta de propietarios.
La comunidad de propietarios debe ser la encargada de acordar el periodo de calefacción que se debe adoptar. Al igual que el horario de funcionamiento, que tiene que decidirse en junta de propietarios por la doble mayoría (propietarios y coeficientes) de los asistentes y los representados en la junta.
Además, desde el pasado 1 de mayo de 2023, la normativa relativa a los sistemas de calefacción en las comunidades de propietarios ha sufrido cambios importantes con la obligatoriedad de individualizar su consumo, dotando a los sistemas de calefacción central de contadores individuales. Algo que ha generado una serie de aspectos a tener en cuenta en las comunidades de propietarios.
Normativa sobre la calefacción central en las comunidades de vecinos
Como hemos visto, la Ley de Propiedad Horizontal es el marco legal que regula la convivencia y gestión de las comunidades de propietarios, y si nos centramos en la calefacción central de un edificio, hay algunos artículos concretos que debemos tener en cuenta:
- Artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal: establece que las instalaciones térmicas de un edificio deben tener un mantenimiento adecuado y que la calefacción central debe apagarse en aquellos periodos que no sean necesarios, como puede ser durante el verano.
- Artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal: recoge la posibilidad de toma de decisiones por parte de la junta de propietarios, que incluye la opción de desconectar la calefacción central, si se obtiene la unanimidad de los propietarios.
- División Horizontal: es un elemento muy importante en la gestión de la calefacción central ya que la ley establece que, para poder realizar reparaciones u obras en el sistema de la calefacción, es necesario el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que representen las tres quintas parte del total.
Obligatoriedad de individualizar el consumo
Con el objetivo de mejorar la eficiencia energética y la equidad en el consumo, en 2023 se introdujo una nueva normativa que afecta de manera muy significativa a la gestión de la calefacción central en las comunidades de propietarios.
Entre sus novedades, la más importante es la obligada individualización de la calefacción central, recogida en el Real Decreto 736/2020, de 4 de agosto, que regula la contabilización de consumos individuales en instalaciones térmicas de edificios con calefacción central, con excepciones como: edificios situados en zonas cálidas, inversiones con una recuperación mayor a cuatro años, costes de implementación superiores al ahorro previsto y algunos sistemas de calefacción específicos (calefacción por aire, con transmisores de vapor o con emisores de calor conectados en serie).
La manera de individualizar la calefacción central difiere según sea el tipo y las características de la instalación. Por ejemplo, la instalación de contadores es común, aunque pueden requerir obras y un coste adicional; mientras que, para sistemas más antiguos como puede ser la calefacción por columna vertical, los repartidores de costes son la mejor opción. Lo importante es que contemos siempre con la valoración de un técnico para que poder llevar a cabo la individualización del consumo de la calefacción central, en conformidad con la normativa vigente.
Con la instalación de los contadores individuales, la comunidad de propietarios sigue decidiendo el calendario del encendido y apagado de la calefacción central, que suele tener su inicio a finales de octubre o principios de noviembre hasta la primavera, aunque depende de cada zona geográfica. Respeto a los horarios, estos suelen ser más amplios para adaptarse a todas las necesidades. Además, al ser el coste individualizado y equitativo, no debería haber problemas respecto al gasto que pueda acarrear la ampliación de la franja horaria de la calefacción.
Por último, la nueva normativa recoge la posibilidad de eliminar los sistemas de calefacción central, si así lo decide la junta de propietarios por mayoría de tres quintas partes.
Obligación de las comunidades en la lectura y facturación
Una vez se hayan establecido los sistemas individuales de consumo, en lo referente a su lectura y facturación, debemos distinguir dos tipos de gastos:
- Un porcentaje fijo de la factura, entre un 25% y un 40%, destinados a los gastos comunes de la instalación, que se distribuye según coeficientes, sin importar el consumo.
- Parte variable de la factura, entre un 60% y un 75%, que se asigna por contadores individuales o repartidores, de manera proporcional al consumo.
Además, la legislación establece directrices de obligado cumplimiento respecto a la lectura y la facturación:
- Servicio de lectura remota: todos los sistemas de contabilización de consumos de nueva instalación deberán disponer de un servicio de lectura remota y para los que ya existen deberán, antes del 1 de enero de 2027, contar con él.
- Lectura de los equipos de medida: la información sobre la lectura de los equipos de medición será proporcionada al consumidor, de manera gratuita, al menos una vez cada dos meses. Pero, si la lectura se realiza en remoto, la información se dará mensualmente.
- Información en la factura: debe aparecer la siguiente información en la factura mensual:
- Precios reales actuales
- Consumo real de la energía o el coste total de la calefacción
- Lectura de los repartidores de costes de la calefacción
- Procedimientos de reclamación
- Comparaciones del consumo de energía (mediante gráficas): entre el consumo actual y el consumo realizado en el mismo periodo del año anterior.
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